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小地方房价纷纷破万!3张表看清决定房价的根本原因……

2018-05-24 13:34:35来源: 券业观察

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导读sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

在猫哥的知识星球里,朋友们问的最多的问题是:房价。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

来源:大猫财经sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

很多人都在问:二线在暴涨,要不要买?三四线因棚户区改造、建设高铁等原因也在暴涨,破万的城市越来越多,要不要买?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

这类问题多到爆,索性,我们就来看下房价的基本面——看看未来中国的经济前景。我们先设定一个前提:不出现大的经济动荡。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

事实上,怕出现经济动荡怕资产价格暴跌,是很多人不敢轻易买房的重要原因。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

最近猫哥一个朋友离开北京南下深圳找工作了,他在某科技公司,一年到手40多万,可到现在还没买房。多年来,他一直坚信——北京房价泡沫很大,迟早要破灭,现在买房,到了大动荡时候就是负资产了。所以,他坚定的存钱,坚定的不买房。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

结果8年过去了,经济大动荡没有,小动荡倒是不断,一轮轮调控后,北京房价已经不止涨了一倍,并且就属他在海淀-昌平那片涨得最凶猛,以他八年攒下来的钱,想买个称心如意的房子,基本没戏。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

前段时间,他退租、收拾了行李,带着女朋友一起南下了。不知道他南下后,会不会认为深圳的房价也存在巨大泡沫,还是不买呢。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

这样的例子,真不少。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

中国的房价是个神奇的问题,无论正方反方都能找到无数的论据支持自己的观点,也有无数人的认为“京沪永远涨”,还有人认为严厉的调控后,中国房价算是被按住了,可当一线城市涨幅停滞甚至回调时,一些二三四线城房价却在暴涨,打得准备租房的“住房族”一个措手不及。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

那么,房价究竟怎么回事?谁说了算?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

每天都有很多人研究房价,但很多人有个通病:高估了短期政策的影响,低估了长期趋势。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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经济强省多少年后接近末流发达国家?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

长期趋势是什么?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

猫哥觉得可以从这两个有趣的数据来看看:sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

▌1、中国人均GDP什么时候到1万美元?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

2017年我国GDP(国内生产总值)已经达到827122亿元,人均GDP为59660元,比上年增长6.3%,如果以美元计价,2017年中国全年人均GDP为8836美元。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

离一万美元,还差一点是不是?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

今年政府工作报告里定的GDP增长目标是6.5%,那么就是880885亿人民币,人均GDP就大约在63373元左右,按照今天的汇率计算,大概,相当于100826美元了。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

也就是今年,2018年,如果增长目标达成,汇率保持不变的话,我国人均GDP就到一万美元了。即使汇率也有,明年达成目标也是妥妥的。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

▌2、各省GDP总量、人均DGP总量在全世界是什么水平?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

首先我们假设一下,中国GDP总量前10的省份作为独立经济体,在世界上是什么样的水平呢?了解下:sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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第一名的广东省排名第13位,跟俄罗斯差不多了。并且俄罗斯的经济增速远没有广东高(俄罗斯2017年的增速高,是汇率调整原因),所以今年GDP总量会妥妥超过俄罗斯,坐望韩国。江苏的GDP总量也超过了西班牙。以各省的GDP增速来看,未来将有更多省份跻身这份榜单,并且,位置会越来越高。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

为什么?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

除了经济继续增长外,还有一个重要原因,那就是人口。中国的GDP总量是世界第二,但人均GDP还很低。猫哥提供一个图,看看我国各省GDP相当于别的国家什么水平:sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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我们就拿江苏来举栗子。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

江苏GDP总量相当于西班牙,但人均GDP仅相当于泰国。原因是:江苏人口总量是7999万,而西班牙是4700万总人口。也就是说:要创造出同样的GDP,江苏用了几乎是西班牙两倍的人口。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

可以说,江苏省的潜力还很大。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

同样的还有,另一个经济强省,广东。广东的GDP拥有1.1亿人口,人均GDP仅相当于土耳其的水平。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

▌那么问题来了:广东、江苏人均GDP要达到西班牙现在的水平,需要多少年呢?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

目前西班牙人均GDP是27812美元,广东省人均GDP是12101美元左右,江苏人均GDP是15903美元。而今年一季度,广东省GDP增速是7%,江苏省是7.1%。这就意味着——如果人口没有太多变动,10年后两省的经济总量将翻番。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

如果人民币兑美元汇率10年都不变,广东省将在12年后达到今天西班牙的人均GDP水平、江苏将在8年左右达到今天西班牙的人均GDP水平。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

这就意味着:广东、江苏的GDP规模相当于今天的英法两国。而英国去年GDP增速是1.8%,法国增速是1.9%。未来,广东、江苏的GDP总量超过英法两国都是大概率事件。并且,也就是15年后的事情。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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没想到这么快吧?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

当然GDP是个流量概念,而不是存量概念,代表的是财富的增长速度,而不是存量财富。英国、法国富裕了几百年,财富的积累当然要多得多。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

但趋势和复利,是个很吓人的东西。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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中国=天下?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

好了,说完这两个问题,我们继续深入。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

以广东、江苏两省为例,8-10年后,就是相当于现在西班牙人均GDP的经济体,并且GDP总量相当于现在的英国、法国,而广东人口比英法两国高出4300万左右、江苏要高出1300万左右。广东的面积是17.97万平方公里,江苏的面积是10.7万平方公里;法国的面积是67.2834万平方公里,英国的面积是24.41万平方公里,西班牙的面积是50.5925万平方公里。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

越来越接近的经济总量,更多的人口,更少的土地面积。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

如果我们把中国一个个省作为一个个独立的经济体,未来都将是GDP总量排名、人均GDP排名双双上升。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

可能大家有时候都有意无意忽视了:中国一个省的人口规模就相当于世界上其他国家的一国水平,而土地面积未必有人家那么大,也就是说在更小的土地里,更多的人口在创造财富,也在消费,还在购置资产。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

我们按照这个思路来看,再把广东、江苏两省拿出来举例子:两省分别在8-10年达到今天西班牙人均GDP的水平,但经济总规模是西班牙现在的两倍左右。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

目前,西班牙首都马德里的房价约合3万人民币/平方米sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

南京现在的房价是2-4万人民币/平方米广州市辖区比较多,差异比较大,从2万到6万的都有。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

好了,如此一比较,您还觉得省会城市的房价是高得离谱吗?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

目前广东的城市化率是67%,江苏是63%。西班牙在2010年就达到了77%,人口持续下降。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

过去,人们总把其他国家的首都的房价与北京比较。那是因为过去中国GDP总量太低,当经过40年的增长,目前经济强省的GDP总量都相当于末位发达国家,并且增速更高、人口总量更大的时候,我们才发现——中国一个省的经济、人口体量就相当于人家一个国家,土地面积还不一定有人家那么大。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

全国各个省市合计起来,是经济总量比德国+日本+法国+英国的总和略少,并且人口要多得多。只要经济增速不放缓,那么总量会越来越大。单个省的的经济规模、人均GDP是要跟相对应的国家首都比。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

如果从这一逻辑来看,您觉得未来中国资产价格的趋势是什么?资产价格是依靠调控可以控制的?还是单单货币原因就能说了算的?sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

其实房价复杂的博弈背后,经济发展的因素影响更大。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

如果看清这一点,就知道为什么控制房价这么难了。sWd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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